分别用成本法和权益法核算：内部转换形成的投资性房地产

【提问内容】

请老师做相应分录：

1.企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产

（1）成本法核算下的分录？

（2）权益法核算下的分录？

2.企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产

（1）成本法下的分录？

（2)权益法下的分录？

老师请看清楚，是4个分录都要做。不要简化，该怎么做分录就怎么做分录。

（尤其是涉及到“资本公积—其他资本公积”和“公允价值变动损益”这两个科目的，不明白）

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【回复内容】您的问题答复如下：
非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产：
　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
　　　　存货跌价准备（已计提的跌价准备）
　　　　贷：开发产品（账面余额）
　　（2）自用房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备或无形资产减值准备
　　　　贷：固定资产或无形资产
　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　　　投资性房地产减值准备
非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
　　投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
　　（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品
　　　　　　资本公积——其他资本公积
　　（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧
　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备
　　　　公允价值变动损益
　　　　贷：固定资产或开发产品
　　注意：
　　公允价值计量模式下：
　　●投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
　　●自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，差额计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，差额计入公允价值变动损益。

投资性房地产不会出现成本法或者权益法的说法的，成本法和权益法是对长期股权投资的后续核算方法的统称。
祝您学习愉快！

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【提问内容】我想我的问题问的很清楚。一共我就要求4个分录，怕老师看不清题目还特意标了（1）（2）。。
按我的要求回答问题就这么难么？？！
快考试了，上班看孩子之余抽空学习，麻烦效率高点谢谢。

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【回复内容】您的问题答复如下：
非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产：
　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
　　　　存货跌价准备（已计提的跌价准备）
　　　　贷：开发产品（账面余额）
　　（2）自用房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备或无形资产减值准备
　　　　贷：固定资产或无形资产
　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　　　投资性房地产减值准备
非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
　　投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
　　（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品
　　　　　　资本公积——其他资本公积
　　（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧
　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备
　　　　公允价值变动损益
　　　　贷：固定资产或开发产品
　　注意：
　　公允价值计量模式下：
　　●投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
　　●自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，差额计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，差额计入公允价值变动损益。

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【提问内容】问题1：

老师的回答：“非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
　　投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
　　（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品
　　　　　　资本公积——其他资本公积
　　（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧
　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备
　　　　公允价值变动损益
　　　　贷：固定资产或开发产品”
这个应该是公允价值模式计量下，企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的分录吧？
问题2：请做分录：
在公允价值模式计量下，企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的分录。共两个问题谢谢

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【回复内容】您的问题答复如下：
1.是的
2.企业将存货作为房地产转换为投资性房地产：
成本模式：
借：投资性房地产（账面余额）
        贷：开发产品（账面余额）
公允价值模式：
借：投资性房地产——成本（公允价值）
        公允价值变动损益（借方差额）
        贷：开发产品（账面余额）
                资本公积——其他资本公积（贷方差额）
祝您学习愉快！

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【提问内容】问题1：成本模式计量下，将自用建筑物等转换为投资性房地产，分录：
借：投资性房地产
　　累计折旧或累计摊销
　　固定资产减值准备或无形资产减值准备
　　贷：固定资产或无形资产
　　　 投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
此分录的金额如何确定？是不是“投资性房地产”金额直接转入“固定资产或无形资产”，“累计折旧或累计摊销”金额转入“投资性房地产累计折旧（摊销）”，“固定资产减值准备或无形资产减值准备”金额直接转入“投资性房地产减值准备”？

问题2：公允价值模式计量下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的分录里，贷方是不会用到“开发产品”科目吧？“开发产品”是作为存货的房地产转换为投资性房地产时才会用到的科目吧？

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【回复内容】您的问题答复如下：
1、是的，理解正确。

2、不是的，公允价值计量模式下，也是会使用到“开发商品”科目的，不同之处就是，成本模式下，使用的是“投资性房地产”，公允价值模式下，使用的是“投资性房地产—成本”。

感谢您对网校的支持，祝您学习愉快！

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【提问内容】我记得吴老师在讲这部分内容时，说“开发产品”相当于“库存商品”，而自用的建筑物等可以是固定资产或无形资产，怎么会是库存商品呢？

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【回复内容】您的问题答复如下：
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。

开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。

开发成本、开发产品是房地产企业的专用科目，在报表里要并到存货中，类似于制造企业的生产成本和产成品。

请您将老师讲解的位置告知一下，老师帮您看看。
祝您学习愉快！

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【提问内容】如题。。楼上老师是不是不知道我想问什么

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【回复内容】您的问题答复如下：
是的，您的理解是正确的。
上述老师给出的会计处理是：
非投资性房地产转换为投资性房地产的时候的会计处理，所以是包括了存货和自用的建筑的物的。
对于如果是存货则贷方就是开发产品
如果是自用的建筑物则贷方就是固定资产

您理解一下，如有疑问继续沟通！
谢谢您对网校的支持，祝您学习愉快！

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【提问内容】老师你好，仅管说的理论很详细，但是还不如举例来的通俗易懂。麻烦你们展示个例题，这例题中包含将存货、自用建筑物转换成投资性房地产时二种模式，以及后续计量的二种模式的运用，将其中的每一步怎么得来的在括号中注解下，谢谢。

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【回复内容】您的问题答复如下：
抱歉，老师这里实在没有恰当的例题，您先根据定义来掌握，结合书上的例题，如果哪里的具体题目不懂可以具体提出来，老师及时为您解答。
非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产：
　　（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
　　　　存货跌价准备（已计提的跌价准备）
　　　　贷：开发产品（账面余额）
　　（2）自用房地产转换为投资性房地产
　　借：投资性房地产
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备或无形资产减值准备
　　　　贷：固定资产或无形资产
　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　　　投资性房地产减值准备
非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
　　投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
　　（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧或累计摊销
　　　　固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品
　　　　　　资本公积——其他资本公积
　　（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
　　借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　　　累计折旧
　　　　固定资产减值准备或存货跌价准备
　　　　公允价值变动损益
　　　　贷：固定资产或开发产品
【例题3】 20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年4月15日：
借：投资性房地产——成本　　 470 000 000
贷：开发产品　　　　　　　　 450 000 000
资本公积——其他资本公积 20 000 000
（2）20×8年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000
贷：公允价值变动损益　　　 　 10 000 000
祝您顺利通过考试！

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