今年5月，某律师发表了一篇题为《万科等29家房企被疑拖欠640亿土地增值税》的文章。11月19日，某媒体的质量报告节目根据该文章的分析预测跟进报道，得出全国开发商合计欠税3.8万亿元的结论，引起各方热议。某地产业内名人通过个人微博连发数帖作出回应，直指相关报道愚蠢无知。11月25日，10家房地产企业发布公告，表示未欠缴土地增值税款。11月26日，国家相关部门负责人就土地增值税政策和征管情况指出，相关报道属于误解误读。

一、预提≠应交税金≠欠税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

国家税务总局令第9号《欠税公告办法（试行）》第三条规定：“欠税是指纳税人超过税收法律、行政法规规定的期限或者纳税人超过税务机关依照税收法律、行政法规规定确定的纳税期限未缴纳的税款，包括：（一）办理纳税申报后，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（二）经批准延期缴纳的税款期限已满，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（三）税务检查已查定纳税人的应补税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（四）税务机关根据《税收征管法》第二十七条、第三十五条核定纳税人的应纳税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款。”

《税收征管法》规定，不能直接将“应交税金”期末金额等同于“欠税”金额，认为期末“应交未交”金额就是企业拖欠税款的金额，这属于偷换概念。

二、应交未交≠可征未征

“应交税金”是企业的一个会计科目，企业基于一定的方法核算税款的计提和缴纳情况。而“可征未征”则是税务机关的行为，从定义上来看，企业应交的税金并不等同于税务机关可征收的税收。

企业取得营业收入并实现利润后，会计期末都会有一部分“应交税金”余额预先计提作为“拨备”。在企业账面上，即便“应交税金”有较大的期末金额，也不能认定企业有拖欠税款的行为。

三、用平均毛利率推算拖欠巨额税款不妥

该文章作者根据29家上市房地产企业年度财务报告中“应交税金”科目的期末金额，统计得出拖欠640亿元土地增值税的结论，接着某媒体按《2011年住房绿皮书》披露的2009年中国房地产行业平均毛利润率55.72%推算，得出了2005年～2012年，全国房地产开发商无息长期实际侵占土地增值税3.8万亿元的结论，并进行了报道。而《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年度的房地产百强企业的毛利率均值仅为30.3%。

以上两个不同出处的毛利率数据偏差达46%。显然，由此测算成本然后计算出占用土地增值税金额的方法是不妥的，巨额欠税的说法更经不起推敲，结论有失偏颇，数据偏离事实，对全国房地产企业有失公允。

综合以上分析，在实际操作中，尽管土地增值税的清算存在技术复杂性，但随着宏观调控和清查力度的加大，税务机关必然严格征管，依法征税，该收的收、该退的退，房地产企业依然需要遵守税法，不变相拖欠税款。只有这样，税企关系才能更加融洽，社会才能更加和谐。