三、房地产企业会计假设和原则
（一）会计假设
房地产会计作为会计核算的一个分支，它应具备会计核算的基本前提，这种前提也被称为会计假设。这些假设分别从空间范围，时间界限和计量单位几个基本方面规定了会计核算会计核算基本假设的内容见表
| 内容 | 内涵 |
| 会计基本假设 | 又称会计核算的基本前提或会计假定，是指在进行会计核算时必须明确是企业会计确认，计量和报告的前提条件，是对会计核算所处时间，空间环境等所做的合理假定分为会计主体，持续经营，会计分期和货币计量 |
| 会计主体 | 是指企业会计确认，计量和报告的空间范围，在会计主体假设下，企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。反映企业本身所从事的各项生产经营活动，明确界定会计主体是开展会计确认、计量和报告工作的重要前提。首先，明确会计主体，才能划定会计索要处理的各项交易或事项的范围。其次，明确会计主体，才能将会计主体的交易或者事项与会计主体所有者的交易或者事项以及其他会计主体的交易或者事项区分开来 |
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| 持续经营 | 是指在可以预见的将来、企业将会按当前的规模和状态继续不断的经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务，即在可预见的未来，该会计主体不会破产清算，所持有的资产将正常运营，所负的债务将正常偿还，它明确了会计确认，计量和报告的时间范围。 |
| 会计分期 | 是指将一个企业持续经营的生产经营活动期间划分为若干连续的，长短相同的期间在会计分期假设下，企业应当划分期间，分期结算账目和编制财务报告，会计期间分为年度和中期，年度和中期均按公里起正日期，是指短于一个完整的会计年度的报告期间 |
| 货币计量 | 是指会计主体在经行会计确认，计量和报告时 采用货币作为计量单位，计置，记录计主体的经营活动，反映会计主体的财务状况，经营成果和现金流量，在会计的确认，计量和报告过程中选择货币作为基础进行计量，是由或不本身的属性决定的货币计量的假设必须以货币的稳定为前提，中在币值稳定或相对稳定时，不同时点的资产价值才能具有可比性，不同时点的收入和费用才能进行比较、会计核算的信息才能这是地反映企业的经营状况，而如果币值发生很大的波动，货币计量成立的条件就会丧失 |
（二）为了保证会计核算的可行性和规范性，确保会计信息的决策效果，按照《企业会计准则》规定，会计核算应遵守共同的基本原则，会计原则见表
| 类别 | 具体内容 |
| 客观性原则 | 是指会计核算必须以实际发生的经济业务为依据，以客观的会计凭证作为记账的根据。它是衡量会计信息是否真实，是否客观反映企业经济活动的一条重要原则。其含义应包括两方面，其一是真实，即不歪曲；其二是全面，即不隐瞒 |
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| 可比性原则 | 是指企业应按照《企业会计准则》和不同行业的企业会计制度上规定的会计方法经行会计核算，使不同企业，尤其是同一行业的企业之间的会计指标口径一致，互相可比。如果各企业的会计核算各行其是，就无法保证会计信息产生于共同的会计处理方法之上，企业之间也就失去了利用会计信息互相比较，相互竞争的条件 |
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| 一贯性原则 | 是指一个企业前后各期的会计处理方法应当保持一致，不得随意变动。对于会计信息的分析，人们经常要采取趋势分析，进行纵向比较，这就要求前后各期的会计信息应具备可比性，即前后各期的会计信息产生于共同的会计处理方法之上，当然，一贯性原则并不是拒绝必要的会计处理方法的改变，只是强调不应轻易的改变，而且一旦真的发生会计处理方法的改变时，应详细地说明其改变方式，并将会计信息的前后转换方法加以说明，以便使用枯寂信息时不至于误用或错用 |
| 相关性原则 | 是指会计核算的信息应符合国家宏观经济管理的需要，满足有关各方面了解企业财务状况和经营成果的需要，满足企业加强内部管理的需要，要充分发挥会计的只能，就必须从会计信息使用者的需要出发来确定会计核算的内容，并针对不同的需要采取不同的核算方式 |
| 及时性原则 | 是指会计核算应及时进行，会计信息应及时提供。在竞争日趋激烈的市场经济条件下，时间就是金钱，拖延就是弃权，因此，作为为经济管理提供重要信息的会计核算，不能有以西一号的怠慢，应准确。及时地2进行核算，并加以呈报。随着对会计核算及时性要求的越来越高，会计电算化将成为必要趋势 |
| 重要性原则 | 是指会计核算的精确程度和会计信息 呈报的详略程度应根据会计信息用途的大小而有所区别，哪些重要的信息要详细地，精确地加以核算，并单独嫁衣呈报，而对于那些不太重要的信息则可以较为粗糙地核算，并可以与其他信息合并在一起综合呈报，当然，这里精确与粗糙只是精确度的差别，不能违背真实‘详细与粗略也只是详略度的差别，不能违背全面 |
| 类别 | 具体内容 |
| 明晰性原则 | 是指会计信息应清楚明了，便于理解和运用。会计信息的使用者可以是经济管理着，企业投资人，企业债权人，也可以是企业供应商和客户等等，这些人员文化背景不一，知识结构各异，要满足他们的需要，必须使会计信息简明，通俗，系统，不能含糊不清，深奥难懂。 |
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| 谨慎性原则 | 也称稳健性原则，是指会计核算中，在选择不同的会计处理方法时，不应使其虚夸了企业的财务状况，而应选择哪种对企业所有者所带来的乐观程度较小的会计处理方法。由于在市场经济条件下，无处不存在风险，如材料涨价，应收款收不回，技术进步导致固定资产的提前报废等，这些都可能是企业蒙受或多或少的损失，如果对这些视而不见，盲目乐观，必将导致计划落空，甚至造成不可收拾的结局，采取谨慎性原则，就是要通过合理的会计核算，是企业经营始终保持高度警觉，周密制订计划，严谨地执行计划，避免预计任何无把握的收益，而不忽视任何可能的损失，把风险降到最低限度。当然，谨慎性，并不是故意少计资产，多计负债，也不是故意少计收益，多计耗费，应该划分清楚界限。 |
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| 划分收益性支出与资本性支出原则 | 收益性支出是指这笔支出所带来的收益仅与本会计年度有关，即次支出带来的收益在本会计年度全部实现，所谓资本性支出是指这笔支出所带来的收益与若干会计年度有关，即此支出带来的收益将在包括本会计年度在内的以后若干年度内逐步实现在权责发生制下，收益性支出的付款责任在本会计年度，因此，它在本会计年度全部确认为费用，而资本性支出的付款责任在本会计年度并未全部具备，因此，它在本会计期间只能部分被确认为费用，可以看出，区分收益性支出与资本性性支出是坚持权责发生制的必然结果 |
| 权责发生制原则 | 是以获得收款权利和发生付款责任为依据来去而收入和费用。权责发生制是相对于收付实现制来说的。在权责发生制下，以是否提交产品或提供劳务，即是否已具备收款的权利为标准来去而收入的实现，无论是否已真是地收到款项；以是否耗费资产。即是否具备付款责任为标准来去而费用的发生，无论是否真实地支付款项。在权责发生制下，属于本会计期间的收入与费用的发生，无论是否真是地支付款项。在权责发生制下，属于本会计期间的收入与费用都包括三部分内容：其一是本期收到且是本期具备收款权利的支出；本期支付，且是本期具备付款责任的费用。其二是本期前收到，而在本期才具备收款权利的收入；本期前支付，而在不起才具备付款责任的费用。其三是款项尚未收到，但本期已具备收款权利的收入；款项尚未支付，但本期已具备付款责任的费用。由于权责发生制能客观地，准确地反映企业在特定会计期间的经营成果。所以，《企业会计准则》规定，会计核算必须以权责发生制为基础 |
| 原始成本计价原则 | 是指任何资产都应按其取得时的实际成本计价。原始成本计价强调，取得时，这就在时间上规定了一般资产不能按当前的重置成本计价，当然，对于那些吧u知道其原始成本的资产如盘盈的财产也只能用其重置成本计价，原始成本计价也强调。实际成本，这也就在计量标准上规定了一般资产不能以计划成本计价，如果由于某种需要以计划成本计价，也应同时考虑其成本差异。原始成本计价，使资产的账面价值始终保持其取得时的实际成本，保持与其原始凭证相一致。当然，当物价变动太大，原始成本根本就无法体现其经济价值时，企业可根据国家规定对资产的账面价值做出调整，资产账面价值所产生的增值为法定资产重估增值 |
| 配比原则 | 是指企业生产经营活动取得的收入应与相应的成本，费用相配比，以求得企业在该会计期间，在该对象上所获得的净收益或遭受的净损失。在权责发生制下，配比实际上是权利与相关责任的比较，因此，要正确配比，首先必须正确地确认权利与责任要正确配比就是要正确地确认收入与费用。当然，要正确地确认费用，又必须要正确区分收益性支出与资本性支出。应该说，坚持权责发生制和区分收益性支出与资本性支出的原则是坚持配比原则的前提和基础。若前提与基础发生变化，则配比的结果必然发生变化；若前提与基础不合理，则配比必然不合理 |
上述会计原则与国际的会计原则是相互沟通的。虽然在文字表达上有所差异，但实质内容是一致的，其中客观性原则，可比性呀U那种和一贯性原则是对会计核算总体上的要求；相关性原则、几时性原则和明晰性原则是对会计核算信息质量方面的要求；权责发生制原则、划分收益性支出与资本性支出原则、配比原则和原始成本计价原则是对会计要素的去而与计价方面的要求；谨慎性原则和重要性原则是对会计惯例予以修订方面的要求。
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