四、房地产企业会计的核算方法和会计等式
（一）房地产企业会计核算的概念
房地产企业会计核算是指对经济活动进行完整、持续和系统的记录、分类、计算、汇总、形成完整的会计信息、从而为房地产企业管理者提供决策依据的会计管理活动。会计核算就是通常所说的记账、算账和报账三个环节。
（二）会计核算基本前提
会计核算的基本前提又称会计基本假设，是指企业会计确认、计量和报告的前提，是对会计核算所处时间、空间环境所作的合理设定、会计核算基本前提包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。会计核算的具体内容如下表。
| 名称 | 内容 | 内涵 | 具体说明 |
| 会计核算的基本前提 | 会计主体 | 会计主体是指会计工作所服务的特定单位或组织，进行会计核算，必须明确会计主体，也就是要界定会计核算的空间范围。换言之，会计的确认，计量和报告应限定在一个特定主体的范围内。会计所要提供的是这一主体的财务状况和经营成果方面的信息 | 在会计核算中要将特定主体的经济活动与其所有者的经济活动区别开来、以保证独立地完整地反映该会计主体的经营情况。提供有关该主体真实可靠的会计信息 |
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| 会计主体与法律主体(法人）并不是对等的概念。法人可作为会计主体，但是会计主体不一定是法人。任何企业，不论是独子、合伙、还是合资均为会计主体 | |||
| 对于较大规模的企业，为了了解各分支机构的经营情况。也可将每一分支机构作为一个会计主体，而要求其定期编制会计报表，反映财务状况和经营成果；对于企业集团来说，它是由若干均为独立法律主体的企业组成，各个企业也都是独立的会计主体，可将该集团视为一个会计主体，编制该集团的合并会计报表 | |||
| 持续经营 | 持续经营是指会计主体的生产经营活动在可预见的未来，将无限期地延续下去，即会计主体在可预见的未来不会破产清算，它所拥有的资产，将按既定的目标投入正常的营运，所承担的债务责任，将按期履行 | 持续经营这一基本前提的主要意义在于：它将一系列会计原则方法和程序建立在企业持续经营的基础之上，也即建立在非清算的基础之上 | |
| 根据持续经营这一前提的要求，会计核算应当以会计主体正常，持续经营为前提，在此条件下选择会计处理方法和程序，并保持其稳定性 | |||
| 需要说明的是，任何企业都存在破产，清算的风险，如果判断企业不会持续经营下去，就应当改变会计核算原则和方法，并在企业会计报告中做相应披露 | |||
| 会计分期 | 会计分期是指对会计主体持续不断的经营活动。应当合理地划分会计期间，所谓会计期间也就是若干个收尾相接，间隔相等的时间单位，它是对企业持续不断的经营活动进行人为地划分而形成的 | 会计分期这一基本前提的主要意义在于：它使会计在立足持续经营的前提下，通过划分会计期间。可以及时地确认每一个期间的经营成果及截止的财务状况，使各有关方面能及时地获取会计信息。正是在这一前提下，形成了一系列会计核算原则，会计处理方法及程序，也导致会计估计的产生 | |
| 根据会计分期这一基本前提的要求，会计核算应当按会计期间进行，分期结算项目和编制会计报表 | |||
| 在我国，会计期间分为年度、季度和月份、起讫日期采用公历日期。其中会计年度是最重要的会计期间，它与国家财政年度是一致的 | |||
| 货币计量 | 货币计量是指在会计核算中以货币作为计量单位，记录、反映社会主体的经营情况。会计核算以货币作为计量单位这是由会计核算对象的复杂性决定的 | 企业的生产经营活动不仅经营业务繁多，而且总伴随着各种各样物资的运动，他们的食物形态各异，计量单位无法统一，因此以货币作为统一的计量尺度是会计核算手段上的客观需要，同时，以货币为计量单位可以全面地、完整地反映企业的生产经营活动。这对于提高会计信息的质量也是十分重要的 | |
| 在我国，会计核算是以人民币为记账本位币的，对于业务收支以外币为主的企业，也可以选择某种外币作为记账本位币，但编制会计报表应当这算成人民币 | |||
| 货币计量是会计核算的手段，因此它是以币值相对稳定为条件的。然而，币值并非总是稳定的，有事它还会发生急剧的变动。印发严重的通货膨胀。如何消除币值变动对会计信息的影响，已成为当今会计界研究的重要课题 |
（三）房地产企业会计核算方法
产企业会计核算方法是反映和监督企业经济活动，为其经济管理提供完整的核算资料，采用一定的组织程序，规定设置会计凭证，会计账簿及会计报表的种类的格式的专门方法。会计核算方法通常包括设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记会计账簿、成不计算、财产清查和编制会计报表等七种方法。
设置账户
设置账户是根据会计要素的具体内容进行分类，反映和监督的一种专门放方法。账户是根据会计科目设置的，反映会计基本要素增减变动的记账实体。房地产企业按照会计要素分类，一般设置资产类账户、负债类账户、所有者权益账户、成本账户和损益类账户；按总体结构要素分类，分为总分类账户、二级科目和明晰分类科目等。
复式记账
复式记账是指对房地产企业发生的每一笔业务，同时在两个或者两个以上互相联系的账户中登记的一种专门方法。复式记账要求在多个账户记账登记时、要保证记账的互相准确性，这样才能全面地反映其经济业务，多角度地分析和检查其记账的准确性。
填制和审核凭证
会计凭证是记录器经济业务的书面凭证，是登记账簿，编制会计报表的依据。填制和审核凭证是记录和审核每一笔经济业务内容的正确性，明确各自的经济责任的一种方法，为登记账簿提供必不可少的依据。
登记会计账簿
登记账簿是以审核无误的会计凭证为依据、连续、系统、全面和完整的记录经济业务的一种专门方法。通过登记账簿（即过账）工作，可以提供完整的，系统的会计资料。
成本计算
成本计算是按一定的成本对象，对生产和经营过程中所发生的各种费用进行归集。以确定该对象的产品成本的一种专门方法。成本计算有利于企业掌握成本构成情况，考核成本计划完成情况。提供企业成本情况，为企业决策提供必要依据。
财产清查
财产清查是对企业各项商品物资进行实物盘点，对货物资金进行账面核对以及对各项往来账项进行核对查询，以保证账帐相符合账实相符的一种专门方法，财产清查对企业资金商品等的管理，保证账簿和仓库数据的真实可靠，有重要的意义。
编制会计报表
编制会计报表、是综合、全面地反映企业经营状况、财务经营结果及现金变动状况的一种专门方法。会计报表，是企业主要的会计信息。通过编制会计报表，可以为会计信息的使用者提供有用的会计资料，为经济决策服务。
房地产企业会计核算的七种方法相互联系、互相补充、是不可分割的一个整体。他们共同构成了房地产企业会计核算从填制凭证、登记账簿到编制报表的一整个核算过程。其中任何一个方法出现问题都有可能使企业受到巨大的管理风险。因此，学习时不能各自独立，要把核算堪称一个相互影响的过程，把握它们之间的联系。
（四）会计等式
会计等式是指反映各项会计要素之间基本关系的恒等式，也成为会计恒等式
资产=负债+所有者权益
这是最基本的会计恒等式，房地产企业要开始经营活动，必须从投资者和债权人哪里取得一定的经营资金或一定的实物，才能开展经营活动。这些资金或实物就形成了企业的资产，另一方面，这些资产或者来源于投资者的资本（股本）投资，对于企业来说形成所有者权益；或者力啊元与债权人，形成企业的负债。资产和负债与所有者权益，实质上都是资产价值运动的两个方面。从数量上说，其各自必然相等。这一会计等式反映了企业在任何时点所拥有的资产和债务所有者权益是相等的。它是复式记账，试算平衡和编制财务报表的理论基础。对会计核算有巨大的作用。
利润=收入-费用
企业经营的目的就是在一定时期内获得利润。企业的利润就等于经营销售所获得的收入扣除所发生的各项成本和费用的余额，它反映企业在一定时期内的经营成果
资产=负债+所有者权益+（收入-费用）
前两个等式反映的是企业某个时点的财务状况。随着企业业务员的增加，企业的资产和负债都相应的发生了变动。即收入和费用发生了变化，道理会计期末，企业将收入与费用相配比，可以计算出本期实现的利润或发生的亏损。因此，在会计期末，企业对实现的利润进行分配之前，上述会计等式可以改写成下列形式：
资产=负债+所有者权益+利润
在会计期末，企业按照有关法律、法规、企业章程或董事会决议等，按规定程序对实现的利润进行分配。其中：一部分利润应以所得税的方式上交国家，一部分利润应分配给投资者，在实际支付之前它们分别形成了企业的应交税费和应付股利或利润。即这两部分利润转化为企业的负债；还有一部分利润是以盈余公积和未分配利润的方式留存在企业，构成了所有者权益的组成部分。在利润分配之后，上述会计等式又变为基本等式形式。即：
资产=负债+所有者权益
从中可以看出这个会计等式动态地反映了企业财务状况和经营成果之间的关系，是前两个等式的集合，它使得会计核算更加灵活。
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